Con el fin de asegurar el éxito de un proyecto, agilizar las ventas y minimizar costos, algunos constructores han cambiado la forma de comercializar los inmuebles. La figura tradicional implica construir primero y vender después, sin embargo, esta modalidad puede representarle al constructor un mayor costo financiero si no logra vender los inmuebles antes que se venza el crédito que adquirió para construir.
En la venta sobre planos, el constructor primero vende el proyecto y luego, cuando tenga un número de compradores que aseguren el punto de equilibrio, empieza a construir.
Dentro de las principales ventajas de comprar vivienda sobre planos se encuentran:
- El precio que negocia con el vendedor desde el comienzo, se mantiene hasta cuando la vivienda está construida y lista para entregarse, pero cuando la obra concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se ha incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización.
- La cuota inicial se paga por partes durante el tiempo que demore la construcción.
Para que el sistema de compra sobre planos funcione en términos de seguridad y transparencia, siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria, cuya función principal es la de administrar los dineros de los compradores, asegurando que se inviertan en la construcción de la obra en los términos que el constructor ofreció. De igual forma, la fiduciaria también garantiza la devolución de los dineros, si la obra finalmente no se lleva a cabo.
Recomendaciones
Si el vendedor no es de reconocida trayectoria comercial, verifique que se encuentre debidamente registrado en la Subdirección de Control de Vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA. Para ciudades diferentes a Bogotá puede consultar esta información en las oficinas de planeación.
Al comprar se celebra un contrato denominado encargo fiduciario en donde se establecen las condiciones generales de la vivienda y del negocio, como el precio, la forma de separación, fechas de pago de la cuota inicial y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra. Posteriormente, cuando ya se ha cumplido con los requisitos previos para comenzar la obra, se firma la promesa de compraventa.
Debe tener en cuenta que este documento no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cuota inicial de acuerdo con las fechas pactadas. Esta entidad se encarga de administrar los dineros de quienes quieren comprar y los entrega al constructor para que lleve a cabo la obra, tan pronto como se hayan cumplido las condiciones pactadas en el contrato.
Después de firmar el contrato, se debe esperar a que el constructor venda un número determinado de viviendas para comenzar la obra. Esta condición se encuentra contenida en el contrato fiduciario y por lo general corresponde a la venta del 40% o 50% del proyecto.
Para cuando se hayan vendido esas viviendas la fiduciaria empezará a entregarle al constructor los dineros para que comience la construcción del proyecto. Si el constructor no vende las unidades de vivienda necesarias para dar inicio a la obra, o si las vende pero no inicia la obra en el momento indicado, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que aportaron los compradores, de acuerdo con lo establecido en el contrato.
¡Importante!
Comprar sobre planos puede traer sorpresas. Sus herramientas para decidir la compra serán el apartamento modelo (si lo hay) y las maquetas, pero hay cosas que no podrá ver hasta que le entreguen. Examine bien estas herramientas para minimizar el riesgo de estar insatisfecho cuando reciba su vivienda.
