El precio
Cuando compra vivienda nueva, hay pocas probabilidades de lograr disminuciones en el precio. Pero puede conversar con la constructora para obtener algunas cosas a su favor, por ejemplo, negociar la cuota inicial y el plazo de pago; si es vivienda sobre planos, también puede concertar la fecha de entrega que más le convenga.
Cuando la vivienda es usada, generalmente los vendedores piden un valor superior al que esperan obtener, con el ánimo de negociar, siempre que reciba un valor negociable busque argumentos que permitan bajar el precio, por ejemplo: pagos rápidos, el precio de construcciones similares en el sector, arreglos que deben efectuarse o el valor del avalúo.
Promesa de compraventa
Cuando esté decidido por un inmueble y acuerde un precio satisfactorio, debe definir con el vendedor los demás aspectos de la compra, los cuales quedarán explícitos en la promesa de compraventa.
En el caso de vivienda nueva, la constructora se encargará de la promesa de compraventa o encargo fiduciario, si la compra es sobre planos.
Conozca los aspectos principales de la promesa de compraventa.
Aspectos principales de una promesa de compraventa:
- Nombres completos y número de documento de identidad de todos los compradores y vendedores del inmueble.
- Estado civil de los contratantes (soltero, casado, divorciado, unión libre, viudo).
- Objeto del contrato o descripción del negocio que se llevará a cabo.
- Identificación del inmueble, es decir, si se trata de una casa o apartamento. Si el inmueble tiene parqueadero y/o depósito, deben mencionarse en el documento.
- Dirección exacta de la vivienda. Para todos los efectos legales se requiere que el inmueble se identifique con la ciudad y dirección correcta la cual debe ser la misma que se encuentra registrada en el Certificado de Libertad del bien. Si existiese alguna diferencia, se hará necesario solicitar la aclaración de la nomenclatura ante la oficina de Catastro y el registro de la correspondiente novedad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Cuando se trate de un apartamento, se deben incluir los linderos generales y específicos del inmueble.
- Número del Folio de Matrícula Inmobiliaria.
- Valor de la transacción. Valor exacto de la venta así como la forma (ahorros, cesantías, subsidios, certificados de depósito a término, cheques, etc.) y fechas en que se realizará el pago.
- Arras. Esta figura hace referencia al pacto que hacen los contratantes de entregar una suma de dinero, en señal de la existencia del contrato que se celebra. En caso de que alguna de las partes se retracte, la parte afectada podrá exigir la restitución de esta suma. Si el contrato se lleva a cabo, entonces el dinero entregado como arras se tomará como parte del precio total de la venta.
- Tradición. Se refiere a la forma como el vendedor o vendedores adquirieron el inmueble, para lo cual se mencionan los nombres de quienes celebraron la negociación y la escritura por la cual se legalizó la operación. (Esto es opcional)
- Gravámenes. Se debe aclarar que el inmueble que se promete en venta no ha sido vendido con anterioridad ni prometido en venta a otras personas. También debe constar si sobre el inmueble existen limitaciones de tipo jurídico como por ejemplo hipotecas, embargos, patrimonios de familia y en general pleitos pendientes que obstaculicen la negociación. En caso de que exista alguno, se debe mencionar la obligatoriedad por parte de los vendedores de sanear el inmueble para su entrega.
- Gastos notariales, beneficencia y registro: Se deben mencionar quien asume los gastos de retención en la fuente, notariales, de impuestos distritales, registro, impuestos, servicios públicos y cuotas de administración. Por lo general estos gastos son asumidos de la siguiente forma: la retención en la fuente la paga el vendedor; los gastos notariales, se pagan por partes iguales entre comprador y vendedor, y los impuestos distritales y registro están a cargo del comprador. Impuesto predial se paga de manera proporcional entre vendedor y comprador tomando como fecha base la firma de la escritura pública. Los servicios públicos y de administración los asume el comprador a partir de la fecha de entrega real del inmueble. (Esto es opcional)
- Ciudad y Notaría en donde se firmará la escritura.
- Aunque no es indispensable, recomendamos hacer el reconocimiento de firmas (autenticación de firmas) de los compradores y vendedores ante una notaria, con el fin de darle un mayor grado de legalidad al negocio.
